W praktyce korzystania z cudzych działek, w szczególności o charakterze rolnym, pojawiają się spraw w których dochodzi do tzw. zasiedzenia nieruchomości czyli przejęcia prawa własności. Instytucję zasiedzenia reguluje art. 172 § 1 k.c. „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Zasiedzenie wymaga upływu czasu korzystania z nieruchomości w zależności od dobrej lub złej wiary i trwa 20 lub 30 lat Art. 172 § 2 k.c.: „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Zgodnie z art. 336 k.c.: „Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel.”, czyli osoba, która faktycznie korzysta z nieruchomości, decyduje o niej, zachowuje się jak właściciel (np. ogrodzenie, remonty, podatki), nie uznaje cudzej własności.
Jeśli na nieruchomości występuje taka sytuacja, należy się zabezpieczyć, poprzez zawarcie np. umowy dzierżawy. Jeżeli ktoś korzysta na podstawie kontraktu (np. najem, dzierżawa) – jest posiadaczem zależnym i nie może zasiedzieć nieruchomości. Umowa powinna regulować sposób korzystania z przedmiotu dzierżawy, a ponadto warto dodać klauzule chroniące przed roszczeniem. Przykładowa treść klauzuli: „Strony zgodnie oświadczają, że posiadanie nieruchomości przez Dzierżawcę ma charakter zależny w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i wynika wyłącznie z zawartej umowy dzierżawy.”
Ponieważ do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, warto wykonać jedną z czynności przerywających bieg zasiedzenia jak np.: wytoczenie powództwa przez właściciela (art. 123 k.c. w zw. z art. 175 k.c.), uznanie prawa właściciela, zawarcie umowy (np. dzierżawy), utratę posiadania. Zgodnie z Art. 175 k.c.: „Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.” a za zatem przerwanie powoduje, że termin biegnie od nowa.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro@basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji niestanowiącej porady prawnej jest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
